Декрет про житло Іспанія жовтень 2026 уже діє: Real Decreto-ley 29/2026 опублікували в BOE 7 жовтня, і він застосовується з 8 жовтня. Але Постійна депутація Конгресу (Diputación Permanente) ще має затвердити його протягом 30 днів від промульгації (6 жовтня; ст. 86.2 Конституції), бо парламент розпущено. Два попередні житлові декрети 2 жовтня скасував пленум Конгресу. Декрет стосується виселень, оренди на сезон і по кімнатах, підвищення ренти та відрахування 10 % за оренду в декларації.
Що змінюється для тебе сьогодні
З 8 жовтня декрет є нормою, але тимчасовою: якщо Постійна депутація його скасує, повернуться попередні правила. Поки що твій договір оренди й податки описані в наших гайдах про права орендаря-іноземця і податки з оренди квартири; цей декрет вони можуть ще не враховувати (дивись примітку-оновлення на початку кожного). Наша попередня новина пояснює, як Конгрес скасував декрети 26/2026 і 27/2026. У тексті декрету не згадано ні громадянство, ні міграційний статус.
Що сталося
Real decreto-ley (королівський декрет-закон) означає норму з силою закону, яку уряд ухвалює терміново, не проходячи спершу через парламент. Оскільки парламент розпущено, а вибори призначено на 29 листопада 2026 (Real Decreto 806/2026), Постійна депутація Конгресу (Diputación Permanente) має проголосувати за неї протягом 30 днів від промульгації (6 жовтня) і може затвердити або скасувати її (стаття 86.2 Конституції). Цей датований 6 жовтня й опублікований у BOE номер 249 від 7 жовтня. Того ж дня вийшов Real Decreto-ley 28/2026 про стабільність договорів оренди (BOE-A-2026-20822); його ми тут не розбираємо.
Для орендарів і покупців у тексті є таке:
- Виселення (статті 2 і 5): до 31 грудня 2030 (стаття 2), якщо відповідач вразливий (це підтверджує звіт соціальних служб або критерії процесуального закону) і не має іншого житла: якщо позивач є організацією, що купує житло чи борги значно нижче вартості, суддя зупиняє справу. В інших випадках суддя спершу просить у влади інше житло і зупиняє справу лише якщо його нема; зупинку переглядають кожні 12 місяців, вона триває щонайбільше 3 роки, а економічна вразливість не є підставою, якщо орендодавець фізична особа з 2 або менше житлами. Крім того, без кінцевої дати (стаття 5, нова ст. 22.6 LEC): якщо виселяють за несплату і ти підтвердиш економічну вразливість, влада має 2 місяці, щоб запропонувати відповідне житло або сплатити борг; якщо сплатить, договір лишається чинним. Обов'язок платити ренту не зникає.
- Оренда на сезон і по кімнатах (стаття 3): тимчасовий договір має вказувати реальну й доведену причину. Без неї він вважається договором на основне житло, з дня підписання. Він триває понад 31 день і, як правило, до 12 місяців. Якщо здають кімнати, сума рент не може перевищувати ренту за все житло. Правила кожної автономної громади й далі діють.
- Рента й витрати (стаття 3): щорічне оновлення ренти прив'язують до індексу IRAV; з тебе не можна стягувати плату за посередництво й оформлення договору.
- Податки й витрати (стаття 3, нова ст. 20 LAU): декрет каже, що "en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria" (ні в якому разі податки, пов'язані з житлом, не можна покладати на орендаря), крім випадків, коли орендар сам є платником цього податку чи збору. Витрати на посередництво й оформлення договору не можна перекладати на орендаря. Загальні витрати на утримання будинку можна погоджувати лише письмово й із зазначенням річної суми. У будинках без режиму propiedad horizontal витрати comunidad теж не можна перекладати. Ця стаття прямо не називає збір за вивіз сміття (tasa de basuras).
- Оголошення про оренду (стаття 20 декрету): кожна пропозиція чи реклама оренди має містити щонайменше референтний індекс ціни оренди, якщо житло в зоні напруженого ринку, застосовну межу ренти там, де є законне обмеження, номер чи ідентифікаційний код одиниці, коли доречно, та чи орендодавець є gran tenedor (власником багатьох квартир), коли доречно. Діє з 8 жовтня 2026, загальна дата набрання чинності (одинадцяте заключне положення).
- Ремонт і купівля (стаття 3): якщо є пошкодження, що впливають на придатність до життя, ти можеш письмово вимагати ремонту, і орендодавець має 15 календарних днів на відповідь. Від права tanteo і retracto (купити житло раніше за інших або після продажу) більше не можна відмовитися.
- Надзвичайне продовження (заключне положення 5): до 2 років додатково, на прохання орендаря, для чинних договорів, у яких обов'язкове продовження (5 або 7 років) закінчується до 31 грудня 2028, або закінчується щорічне продовження чи мовчазне поновлення (tácita reconducción), якщо ти без заборгованості й був таким 8 місяців поспіль. Орендодавець мусить погодитися, з винятками, а якщо домовитися про ренту щонайменше на 5 % нижчу, воно не застосовується. Якщо Real Decreto-ley 28/2026 затвердять, з 15 листопада воно не застосовуватиметься там, де діє нове продовження на 5 років (7).
- Підвищення ренти (заключне положення 6): якщо оновлення припадає на період від 8 жовтня 2026 до 31 грудня 2027, ти можеш його обговорити. Без згоди воно не може перевищувати 2 %. Якщо рента вже вища за межу системи референтних індексів цін, підвищення немає.
- Декларація (IRPF): відрахування 10 % від сплаченого за оренду основного житла, якщо твоя база оподаткування (сума, з якої рахують податок) менша за 33.007,20 євро на рік. Максимальна база 11.630 євро, тобто до 1.163 євро на рік. Умова: ні ти, ні твоя сім'я не маєте іншого житла ближче ніж 50 кілометрів щонайменше півроку. Декрет змінює закон про IRPF і не називає нерезидентів.
- Власники: нові податкові зниження доходу від оренди, від 15 % до 100 % чистого доходу залежно від ренти й зони, для договорів, підписаних від 1 грудня 2026. Щодо умовного доходу від нерухомості стаття 6 застосовує ставку 1,1 % до нерухомості в муніципалітетах із кадастровою вартістю, переглянутою від 2012 року, з дією від 1 січня 2026, і вводить нову шкалу від 1 січня 2027. Змінюється надбавка до IBI на порожнє житло, і дозволяється додавати її для туристичних квартир у зонах напруженого ринку.
- Купівля: лінія TU CASA передбачає позики ICO на перше житло, на менше з двох: 20 % вартості або 50.000 євро, під 0 % відсотків. Вимоги встановить постанова Ради міністрів, якої ми ще не бачили. Куплене так житло назавжди матиме граничну ціну продажу і, якщо його здають, обмежену ренту.
Як є зараз
Це чинні правила за нашими гайдами (консолідований текст LAU); декрет замінює їх, поки діє:
- Рента: оновлюють лише в річницю й так, як домовлено. Без домовленого індексу застосовують IGC, з межею за IPC.
- Дострокове розірвання: після 6 місяців із попередженням за 30 днів; договір міг передбачати компенсацію.
- Tanteo і retracto: сторони могли домовитися, що орендар відмовляється від права.
- Оренда на сезон: вважалася використанням не для житла, і діяли умови договору.
- Державне відрахування за оренду: його не було.
Що змінилось
- Рента: IRAV стає індексом, коли домовленість його не називає, і межею підвищення.
- Дострокове розірвання: декрет каже, що воно не дає орендодавцю права на компенсацію.
- Tanteo і retracto: від них більше не можна відмовитися.
- Оренда на сезон: без доведеної причини її розглядають як оренду основного житла. Сезонні договори, підписані до 8 жовтня, лишаються за своїм режимом до погодженої дати закінчення, і продовжити їх не можна.
- Декларація (IRPF): з'являється відрахування 10 %.
Що далі
- Оскільки парламент розпущено, а вибори 29 листопада 2026 (Real Decreto 806/2026), Постійна депутація Конгресу (Diputación Permanente) має проголосувати за затвердження протягом 30 днів від промульгації (6 жовтня; ст. 86.2 Конституції). Дати голосування не опубліковано. Якщо вона скасує декрет, той втратить силу, як і два попередні.
- У тексті не пояснено, що буде з підписаним чи поданим, поки декрет діяв. Якщо Постійна депутація його скасує, ми цього теж не знаємо.
- Ми ще не знайшли роз'яснення AEAT про те, з якої декларації застосовують відрахування 10 %.
Що можна зробити
- Якщо підписуєш чи подаєш щось на підставі цього декрету (продовження, підвищення ренти, тимчасовий договір), спершу проконсультуйся з фахівцем: після голосування Постійної депутації це може змінитися.
- Якщо тобі загрожує виселення, звернись до соціальних служб свого муніципалітету й до адвоката за призначенням.
- Якщо здаєш своє житло іншій людині, дивись гайд про податки з оренди квартири. Якщо маєш житло в Іспанії, дивись податки власника житла. Для щорічної декларації резидента: декларація Renta для іноземців-резидентів. Якщо плануєш купувати: купівля житла іноземцем.
Офіційне джерело: BOE-A-2026-20823 (Real Decreto-ley 29/2026).
Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку.
🔌 Переїжджаєш? Оформи світло й газ на себе: кроки й документи в нашому гайді підключення світла й газу. Щоб обрати тариф, порівняй в офіційному компараторі CNMC; на вільному ринку три плани Iberdrola без permanencia: Online (одна ціна 24 год, усе онлайн) · Estable (фіксована ціна 5 років) · Súper Tranquilidad (стабільна ціна 10 років).
🤝 Iberdrola — наш партнер.