Оренда в Іспанії для іноземця: права орендаря за Законом 12/2023

Оновлення 2026-10-08: Real Decreto-ley 29/2026 від 6 жовтня (BOE-A-2026-20823) змінює LAU з 8 жовтня: надзвичайне продовження до 2 років (заключне положення 5), ліміт підвищення ренти 2 % без згоди до 31 грудня 2027 (заключне положення 6), IRAV як індекс оновлення (ст. 18.1), оренда на сезон лише з доведеною причиною (ст. 7 і 9 bis), заборона відмовлятися від права першої відмови (ст. 25.8), податки на житло, які не можна перекладати на орендаря, і межі для внесків спільноти (ст. 20), та ремонт силами орендаря з відрахуванням з ренти, якщо орендодавець не відповів за 15 днів (ст. 21.5). Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822) переписує ст. 10 з 15 листопада 2026 і вводить продовження по 5 років (7, якщо орендодавець юридична особа). Жоден не затверджений: Конгрес має затвердити (convalidar) або скасувати їх протягом 30 днів від промульгації 6.10.2026 (ст. 86.2 Конституції Іспанії), як зробив із RDL 26/2026 і 27/2026. Правила нижче це правила LAU до цих змін; якщо підписуєш чи подаєш щось на їхній підставі, проконсультуйся з фахівцем.

Коротко: як орендар в Іспанії ти маєш права за Законом про оренду (LAU, Ley 29/1994) та Законом про право на житло (Ley 12/2023) незалежно від національності або міграційного статусу; договір оренди та всі його захисти (фіанза, продовження, захист від виселення) діють однаково для всіх.

Real Decreto-ley 26/2026 і 27/2026 передбачали зміни щодо продовження договорів, ренти, тимчасової оренди та виселень, але Конгрес скасував їх 2 жовтня 2026 (BOE-A-2026-20526 і BOE-A-2026-20527); вони не діють. Якщо ти підписав або подав щось, спираючись на них, між 1 і 2 жовтня, проконсультуйся з фахівцем.

Особисто чи через представника? Не застосовується як процедура. Підписання договору оренди це приватна угода між орендодавцем і орендарем.

Права, що не залежать від міграційного статусу

Закон 12/2023 (ст. 6) закріплює: «всі особи мають право на використання та користування гідним і достатнім житлом» за умови дотримання законних і договірних вимог. LAU не висуває жодних вимог щодо громадянства чи легального перебування для підписання договору оренди.

Тривалість і продовження (ст. 9, 10 і 11 LAU)

• Тривалість визначають вільно. Якщо вона менша за 5 років (7, якщо орендодавець юридична особа), при закінченні договір продовжується по роках, поки не досягне цього мінімуму, якщо ти не попередиш щонайменше за 30 днів (ст. 9.1).
• Виняток: якщо орендодавець фізична особа і в договорі прямо вказав, що йому чи родичам першого ступеня знадобиться житло до спливу 5 років, після першого року обов'язкового продовження немає. Він має попередити тебе за 2 місяці, а якщо за 3 місяці не заселиться, ти можеш обрати між поверненням у житло або компенсацією (ст. 9.3).
• Коли мінімум досягнуто і ніхто не попередив (орендодавець за 4 місяці, ти за 2 місяці), договір продовжується по роках ще до 3 років. Ти можеш не продовжувати, попередивши за 1 місяць до кінця кожного року (ст. 10.1).
• Надзвичайне продовження за твоїм проханням, коли закінчується обов'язкове або мовчазне продовження (ст. 10.2): до 1 року, якщо підтвердиш соціальну й економічну вразливість звітом соціальних служб за останній рік. Орендодавець мусить погодитися, якщо він gran tenedor, крім випадку, коли підписано новий договір.
• Надзвичайне продовження в зоні напруженого ринку (ст. 10.3): до 3 років по роках, також за твоїм проханням. Орендодавець мусить погодитися, якщо немає інших домовленостей, нового договору в межах обмежень ренти ст. 17.6 і 17.7 або повідомленої за ст. 9.3 потреби в житлі.
• Ти можеш вийти з договору після 6 місяців, попередивши за 30 днів. Договір може передбачати компенсацію в розмірі 1 місяця ренти за кожен рік, що лишається до кінця (ст. 11).

Оренда «на сезон» (de temporada): оренда за сезоном (літнім чи іншим) вважається орендою для нежитлового використання (ст. 3.2): діють домовленості з договору (ст. 4.3), без мінімального строку й продовження, які діють для основного житла. Вирішальне значення має основне призначення об'єкта (ст. 2.1 і 3.1). RDL 29/2026 змінює це з 8 жовтня: тимчасовий договір має вказувати реальну й доведену причину, а без неї він вважається орендою основного житла (ст. 7 і 9 bis); затвердження очікується, а договори, підписані до 8 жовтня, лишаються за своїм режимом (перехідне положення 8).

Фіанза (заставний депозит), ст. 36 LAU: Фіанза готівкою обов'язкова і дорівнює:

• 1 місяць ренти для оренди основного житла
• 2 місяці для нежитлових цілей (комерція, офіс)

Можна домовитися про додаткове забезпечення до фіанзи в грошах. Для договорів оренди житла до 5 років (7, якщо орендодавець юридична особа) воно не може перевищувати 2 місяці ренти (ст. 36.5 LAU). Також орендодавець не може вимагати наперед більше ніж 1 місяць ренти (ст. 17.2). Кожна автономна громада може зобов'язати орендодавця вносити фіанзу до свого органу (додаткове положення 3); дізнайся, чи вимагає це твоя.

Повернення фіанзи: якщо її не повернули протягом 1 місяця після віддання ключів, на залишок нараховуються законні відсотки (ст. 36.4 LAU).

Витрати й агенції (ст. 20 LAU): витрати на посередництво й оформлення договору несе орендодавець. Загальні витрати будинку (внески спільноти, послуги, податки, які не можна розділити по квартирах) лягають на тебе, лише якщо про це домовлено письмово і в домовленості вказано їхню річну суму на дату договору. Споживання за індивідуальними лічильниками завжди твоє (ст. 20.3). RDL 29/2026 змінює це з 8 жовтня: забороняє перекладати на орендаря податки на житло, крім випадку, коли платником податку є сам орендар, а також внески спільноти в будинках без режиму горизонтальної власності (нова ст. 20.1); затвердження очікується.

Оновлення ренти (ст. 18 LAU і додаткове положення 11): Рента може підвищуватися лише раз на рік, у річницю договору й на погоджених умовах. Без прямої домовленості вона не оновлюється. Якщо в домовленості не названо індекс, застосовується щорічна зміна IGC (Індекс гарантії конкурентоспроможності), і в жодному разі підвищення не може перевищувати зміну IPC (індекс споживчих цін) (ст. 18.1). Оновлену ренту можна вимагати з місяця, що йде після письмового повідомлення з указаним відсотком (ст. 18.2).

Додаткове положення 11 LAU передбачає, що INE визначить референтний індекс для щорічного оновлення (відомий як IRAV, Референтний індекс щорічного оновлення договорів оренди житла) як орієнтовну межу для ст. 18, але ст. 18.1 до RDL 29/2026 його не називає (RDL називає його з 8 жовтня, затвердження очікується). Якщо тобі повідомили про підвищення, перевір, який індекс вказано в договорі, і запитай у фахівця, який застосовується до твого випадку. Договори, укладені до Ley 12/2023 (травень 2023), і далі регулюються правовим режимом, який до них застосовувався (disposición transitoria 4 Ley 12/2023); якщо це твій випадок, запитай у фахівця. RDL 29/2026 змінює це перехідне положення з 8 жовтня (затвердження очікується) щодо продовження й межі оновлення.

Ремонт (ст. 21 LAU): орендодавець робить без підвищення ренти необхідний ремонт, щоб житло лишалося придатним для життя, якщо пошкодження не з вини орендаря. Ти маєш повідомити його якомога швидше. Якщо терміново потрібно уникнути неминучої шкоди чи серйозних незручностей, ти можеш зробити ремонт, попередньо повідомивши його, і одразу вимагати вартість (ст. 21.3). Дрібний ремонт через звичайне зношення на тобі (ст. 21.4).

Продаж житла (ст. 25 LAU): ти маєш право першої відмови (tanteo, купити першим) протягом 30 календарних днів від офіційного повідомлення про рішення продати, ціну й умови. Якщо тебе не повідомили належно або реальна ціна була нижчою, можна скористатися правом викупу (retracto, купити після продажу) протягом 30 календарних днів. Права tanteo і retracto немає, якщо житло продають разом з іншими квартирами й приміщеннями орендодавця в тому самому будинку. Сторони можуть домовитися, що ти відмовляєшся від цього права; тоді орендодавець має повідомити тебе щонайменше за 30 днів до підписання купівлі-продажу. RDL 29/2026 забороняє таку відмову з 8 жовтня (ст. 25.8), затвердження очікується.

Договір у письмовій формі (ст. 37 LAU): кожна зі сторін може вимагати оформити договір письмово.

Зони напруженого ринку (zona tensionada), ст. 18 Ley 12/2023: Їх оголошує компетентна житлова адміністрація, коли є особливий ризик нестачі доступного житла. Оголошення діє 3 роки й може подовжуватися щороку. У зоні tensionada:

• У новому договорі початкова рента не може перевищувати останню ренту за це житло за останні 5 років (уже з урахуванням щорічного оновлення) і не може перекладати на тебе збори чи витрати, яких не було в попередньому договорі (ст. 17.6 LAU). Єдиний виняток: підвищення до 10 % понад цю останню ренту, додатково до щорічного оновлення. Його допускають, якщо житло мало ремонт чи роботи з доступності, завершені за останні 2 роки, покращення, що економить 30 % непоновлюваної первинної енергії (за сертифікатами енергоефективності), або якщо договір укладено на 10 років і більше (чи він дає тобі право за бажанням продовжити його на 10 років і більше).
• Якщо орендодавець gran tenedor, початкова рента нового договору не може перевищувати максимум за системою референтних індексів цін (ст. 17.7 LAU). Це застосовується лише після затвердження цієї системи для району твого житла (disposición transitoria 7 LAU). Те саме обмеження діє, незалежно від того, чи орендодавець gran tenedor, для житла без договору оренди за останні 5 років, якщо так сказано в резолюції міністерства житла щодо цієї зони.
• Щоб перевірити, чи оголошено твій муніципалітет або район зоною tensionada, зайди на портал житла своєї автономної громади.

Великий орендодавець (gran tenedor), ст. 3.k Ley 12/2023: Фізична або юридична особа, що має понад 10 об'єктів міської житлової нерухомості (або понад 1.500 м² житлової площі, без гаражів і комор). У зонах tensionada автономна громада може знизити поріг до 5 і більше об'єктів у цій зоні, якщо обґрунтує це в записці до оголошення.

Те, що твій орендодавець gran tenedor, не змінює твоїх обов'язків орендаря; воно вмикає обмеження для нього в зонах tensionada та дані, які він має надати у справі про виселення (див. нижче).

(Примітка 2026-08-04: обов'язок надання інформації про великих орендодавців за ст. 16 Ley 12/2023 був визнаний неконституційним і нікчемним Конституційним судом у рішенні STC 79/2024, підтверджено втратою предмета розгляду в STC 53/2026, BOE-A-2026-16928, і більше не є обов'язковим.)

Захист від виселення (disposición final 5 Ley 12/2023, що змінює LEC)

• У позові про повернення володіння житлом має бути вказано, чи це основне житло того, хто його займає, і чи є позивач gran tenedor. Якщо він заявляє, що ні, до позову додають довідку Реєстру власності (ст. 439.6 LEC).
• Того, хто займає житло, інформують, що можна звернутися до житлових і соціальних служб, а суд повідомляє про справу ці служби, щоб вони перевірили вразливість (ст. 441.5 LEC).
• Суд ухвалою вирішує, чи призупиняти процес, щоб адміністрації вжили заходів, максимум на 2 місяці, якщо позивач фізична особа, або на 4 місяці, якщо юридична (ст. 441.6 LEC).
• Щоб оцінити економічну вразливість, суд може врахувати, що рента разом з комунальними платежами перевищує 30 % доходів сім'ї, а ці доходи менші за 3 місячні IPREM, з надбавками за дітей на утриманні, осіб старших за 65 років або інвалідність (ст. 441.7 LEC).

Кроки, якщо загрожує виселення

1. Після першого повідомлення суду перевір, чи відповідаєш критеріям вразливості (доходи, сімейна ситуація).
2. Якщо так, повідом про свою ситуацію суд і соціальні служби твого муніципалітету.
3. Зверніся по юридичну допомогу (колегії адвокатів надають адвоката за призначенням і безкоштовну консультацію; Consejo General de la Abogacía Española).

Див. також: якщо ти молодий і орендуєш, дивись bono alquiler joven.

Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку.

🔌 Переїжджаєш? Оформи світло й газ на себе: кроки й документи в нашому гайді підключення світла й газу. Щоб обрати тариф, порівняй в офіційному компараторі CNMC; на вільному ринку три плани Iberdrola без permanencia: Online (одна ціна 24 год, усе онлайн) · Estable (фіксована ціна 5 років) · Súper Tranquilidad (стабільна ціна 10 років).

🤝 Iberdrola наш партнер.