El decreto vivienda octubre 2026 ya rige: el Real Decreto-ley 29/2026 salió en el BOE el 7 de octubre y está en vigor desde el 8. Pero la Diputación Permanente del Congreso aún debe convalidarlo (confirmarlo) en los 30 días siguientes a su promulgación (6 de octubre; art. 86.2 de la Constitución), porque las Cortes están disueltas. Los dos decretos de vivienda anteriores los derogó el Pleno el 2 de octubre. Trae medidas sobre desahucios, alquiler de temporada y de habitaciones, subidas de renta y una deducción del 10 % por alquiler en la Renta.
Qué cambia para ti hoy
Desde el 8 de octubre el decreto es norma, pero provisional: si la Diputación Permanente lo deroga, vuelve lo anterior. Mientras tanto, tu contrato de alquiler y tus impuestos se explican en nuestras fichas de derechos del inquilino extranjero y de impuestos del alquiler de un piso; esas fichas pueden no reflejar todavía este decreto (mira la nota de actualización al principio de cada una). Nuestra noticia anterior explica cómo el Congreso derogó los decretos 26/2026 y 27/2026. El texto del decreto no menciona la nacionalidad ni el estatus migratorio.
Qué ha pasado
Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia, sin pasar antes por el Parlamento. Como las Cortes están disueltas y hay elecciones el 29 de noviembre de 2026 (Real Decreto 806/2026), la Diputación Permanente del Congreso debe votarlo en los 30 días siguientes a su promulgación (6 de octubre) y puede convalidarlo o derogarlo (artículo 86.2 de la Constitución). Este lleva fecha del 6 de octubre y se publicó en el BOE número 249 del 7 de octubre. El mismo día salió el Real Decreto-ley 28/2026 sobre la estabilidad de los contratos de alquiler (BOE-A-2026-20822); no lo analizamos aquí.
Para quien alquila o compra, el texto incluye esto:
- Desahucios (artículos 2 y 5): hasta el 31 de diciembre de 2030 (artículo 2), si la persona demandada es vulnerable (lo acredita un informe de servicios sociales o los criterios de la ley procesal) y no tiene alternativa de vivienda: si quien desahucia es una entidad que compra viviendas o deudas muy por debajo de su valor, el juez suspende el proceso. En los demás casos, el juez pide a la Administración una alternativa y suspende solo si no la hay; la suspensión se revisa cada 12 meses y dura como máximo 3 años, y la vulnerabilidad económica no la justifica si el arrendador es una persona física con 2 viviendas o menos. Además, sin fecha final (artículo 5, nuevo artículo 22.6 de la LEC): si el desahucio es por impago y acreditas vulnerabilidad económica, la Administración tiene 2 meses para ofrecer una vivienda adecuada o pagar la deuda; si paga, el contrato sigue vigente. La obligación de pagar la renta no desaparece.
- Alquiler de temporada y de habitaciones (artículo 3): el contrato temporal debe indicar una causa real y acreditable. Sin ella pasa a ser de vivienda habitual, con efecto desde la firma. Dura más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses. Si se alquilan habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda entera. Las normas de cada comunidad autónoma siguen valiendo.
- Renta y gastos (artículo 3): la actualización anual de la renta se liga al índice IRAV; no pueden cobrarte los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato.
- Impuestos y gastos (artículo 3, nuevo artículo 20 de la LAU): el decreto dice que "en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria", salvo cuando el inquilino sea el obligado tributario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino. Los gastos generales de mantenimiento del inmueble solo se pueden pactar por escrito y con su importe anual. En edificios que no están en propiedad horizontal tampoco se pueden imputar los gastos de comunidad. Este artículo no nombra expresamente la tasa de basuras.
- Anuncios de alquiler (artículo 20 del real decreto-ley): toda oferta o publicidad de alquiler debe incluir, al menos, el índice de referencia del precio del alquiler si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, el límite de renta aplicable donde haya limitación legal, el número o código identificativo de la unidad cuando proceda y si el arrendador es gran tenedor (propietario de muchas viviendas), cuando proceda. Rige desde el 8 de octubre de 2026, la entrada en vigor general (disposición final undécima).
- Reparaciones y compra (artículo 3): si hay daños que afectan a la habitabilidad, puedes exigir por escrito la reparación y el arrendador tiene 15 días naturales para responder. El derecho de tanteo y retracto (comprar la vivienda antes que otro, o después de la venta) ya no se puede renunciar.
- Prórroga extraordinaria (disposición final quinta): hasta 2 años más, a petición del inquilino, en contratos vigentes cuya prórroga obligatoria (5 o 7 años) acabe antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga anual o tácita reconducción termine, si estás al corriente del pago y lo has estado los 8 meses anteriores. El arrendador debe aceptarla salvo excepciones, y no se aplica si se pacta una renta al menos un 5 % más baja. Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre no se aplicará cuando proceda la nueva prórroga de 5 años (7).
- Subida de renta (disposición final sexta): si la actualización toca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, puedes negociarla. Sin acuerdo, no puede pasar del 2 %. Si la renta ya supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede subida.
- Renta (IRPF): deducción del 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual si tu base imponible (el importe sobre el que se calcula el impuesto) es inferior a 33.007,20 euros al año. La base máxima es de 11.630 euros, es decir, hasta 1.163 euros al año. Exige no tener, tú ni tu unidad familiar, otra vivienda a menos de 50 kilómetros durante al menos la mitad del año. El decreto modifica la ley del IRPF y no nombra a los no residentes.
- Propietarios: nuevas reducciones fiscales del alquiler, entre el 15 % y el 100 % del rendimiento, según la renta y la zona, para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Sobre la imputación de rentas inmobiliarias, el artículo 6 aplica el 1,1 % a inmuebles de municipios con valores catastrales revisados desde 2012 con efectos desde el 1 de enero de 2026, y fija una escala nueva desde el 1 de enero de 2027. Cambia el recargo del IBI de viviendas vacías y permite recargar los pisos turísticos en zonas tensionadas.
- Comprar: la línea TU CASA prevé préstamos del ICO para la primera vivienda, por el menor entre el 20 % del valor y 50.000 euros, al 0 % de interés. Los requisitos los fijará un acuerdo del Consejo de Ministros que aún no hemos visto. La vivienda comprada así quedará siempre con un precio máximo de venta y, si se alquila, con renta limitada.
Cómo es ahora
Estas son las reglas actuales según nuestras fichas (texto consolidado de la LAU); el decreto las sustituye mientras esté en vigor:
- Renta: solo se actualiza en el aniversario y como se pactó. Sin índice pactado se aplica el IGC, con tope del IPC.
- Desistimiento: pasados 6 meses y con 30 días de aviso; el contrato podía prever una indemnización.
- Tanteo y retracto: las partes podían pactar que el inquilino renunciara.
- Alquiler de temporada: contaba como uso distinto de vivienda y mandaban los pactos del contrato.
- Deducción estatal por alquiler: no existía.
Qué cambia
- Renta: el IRAV pasa a ser el índice cuando el pacto no dice cuál, y el límite de la subida.
- Desistimiento: el decreto dice que no genera indemnización para el arrendador.
- Tanteo y retracto: ya no se pueden renunciar.
- Alquiler de temporada: sin causa acreditada se trata como alquiler de vivienda habitual. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta la fecha de fin pactada, y no se pueden prorrogar.
- Renta (IRPF): aparece la deducción del 10 %.
Qué pasará ahora
- Como las Cortes están disueltas y hay elecciones el 29 de noviembre de 2026 (Real Decreto 806/2026), la Diputación Permanente del Congreso debe votar la convalidación en los 30 días siguientes a su promulgación (6 de octubre; art. 86.2 de la Constitución). No hay fecha de votación publicada. Si lo deroga, el decreto pierde efecto, como pasó con los dos anteriores.
- El texto no explica qué ocurre con lo firmado o pedido mientras el decreto estuvo en vigor. Si la Diputación Permanente lo derogara, tampoco lo sabemos.
- No hemos localizado todavía criterio de la AEAT sobre desde qué declaración se aplica la deducción del 10 %.
Qué puedes hacer
- Si firmas o pides algo apoyándote en este decreto (una prórroga, una subida de renta, un contrato temporal), consúltalo antes con un profesional: puede cambiar tras la votación de la Diputación Permanente.
- Si tienes un proceso de desahucio, habla con los servicios sociales de tu ayuntamiento y con tu abogado o abogada de oficio.
- Si alquilas tu vivienda a otra persona, mira la ficha de impuestos del alquiler de un piso. Si tienes una vivienda en España, la de impuestos por tener una vivienda. Para la declaración anual como residente: declaración de la Renta de extranjeros residentes. Si vas a comprar: comprar vivienda siendo extranjero.
Fuente oficial: BOE-A-2026-20823 (Real Decreto-ley 29/2026).
Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.
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