Actualización 2026-10-08: el Real Decreto-ley 29/2026 del 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8 de octubre, prevé desde el 1 de diciembre de 2026 el IVA del 4 % también para viviendas protegidas de calificación permanente o indefinida cuando vende el promotor (art. 7), y crea la línea de préstamos TU CASA para la primera vivienda habitual (art. 19), cuyos requisitos fijará un acuerdo del Consejo de Ministros; la vivienda comprada con ese préstamo queda con precio máximo de venta de forma permanente y, si se alquila, la renta está limitada (art. 19.13). El Congreso debe convalidarlo o derogarlo en los 30 días siguientes a su promulgación, el 6.10.2026 (art. 86.2 de la Constitución), como hizo con los RDL 26/2026 y 27/2026 el 2 de octubre. Los tipos de esta ficha son los vigentes hoy; el 4 % ampliado solo se aplicaría desde el 1.12.2026; si vas a comprar apoyándote en ellos, consúltalo con un profesional.
En breve: cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España sin necesitar residencia previa, pero sí es obligatorio obtener el NIE antes de firmar ante notario; comprar un inmueble no otorga automáticamente ningún permiso de residencia, y la Golden Visa (antes, residencia por invertir €500.000 en inmuebles) fue suprimida el 3 de abril de 2025, con un régimen transitorio para lo anterior.
¿Presencial o por representante? Mixto. La escritura de compraventa exige comparecencia personal ante notario o mediante poder notarial (representante con poder especial para la compra). La inscripción en el Registro de la Propiedad es gestionada habitualmente por el notario o la gestoría.
NIE — requisito imprescindible
Para firmar cualquier contrato notarial de compraventa en España es obligatorio tener un NIE (Número de Identidad de Extranjero). El NIE es un número de identificación que además sirve de NIF (art. 20.1 RD 1065/2007) y, por sí mismo, no acredita residencia ni autorización de estancia. Cómo solicitarlo: procedimientos/nie-como-solicitar.
Proceso de compra — pasos esenciales
- Obtén el NIE antes de cualquier firma (ver NIE para comprar vivienda y procedimientos/nie-como-solicitar).
- Notaría: la escritura pública de compraventa se otorga ante notario. Es obligatoria para la inscripción registral.
- Liquidación de impuestos (ver sección fiscal abajo).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (registradores.org): confiere plena oponibilidad frente a terceros y es esencial para hipotecar o vender. El notario suele gestionar el envío telemático.
Impuestos en la compra
| Supuesto | Impuesto | Tipo orientativo |
|---|---|---|
| Vivienda nueva (1ª transmisión promotor) | IVA | 10% sobre el precio (4% en VPO de régimen especial, art. 91.Dos.1.6º LIVA) |
| Vivienda nueva | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | lo fija cada CCAA; en la Comunitat Valenciana, 0,1% si es vivienda habitual y 1,4% en los demás casos |
| Vivienda de segunda mano | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | lo fija cada CCAA; en la Comunitat Valenciana, 9% (11% si el inmueble vale más de 1.000.000 €) |
| Venta de la vivienda | Plusvalía municipal (IIVTNU) | la paga el vendedor; si es persona física no residente, la paga el comprador como sustituto (art. 106 TRLRHL); lo gestiona el ayuntamiento |
| Vendedor no residente fiscal | Retención del 3% (Modelo 211) | la retiene e ingresa el comprador en 1 mes (art. 25.2 TRLIRNR) |
Cada CCAA fija su propio tipo de ITP y AJD: consulta el portal tributario de la comunidad donde se ubique el inmueble para conocer el tipo exacto aplicable.
Detalle con los tipos de la Comunitat Valenciana, el valor de referencia del Catastro y la retención del 3 % si el vendedor no es residente: impuestos de la compra de vivienda.
Gastos anuales tras la compra
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal anual; lo fija el ayuntamiento según el valor catastral.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): si no resides fiscalmente en España, debes tributar anualmente por la renta imputada del inmueble, incluso si no lo alquilas (art. 24.5 RDLeg 5/2004). El tipo es:
- 19% para residentes en la UE o el EEE (art. 25 RDLeg 5/2004)
- 24% para residentes en terceros países (fuera de UE/EEE)
- Modelo de declaración: 210 (del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente al de devengo, art. 5.b de la Orden EHA/3316/2010). Gestión: sede.agenciatributaria.gob.es
Hipoteca para no residentes
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque en condiciones habitualmente más restrictivas que a residentes. Como orientación de mercado (no es una norma legal), las entidades financieras suelen financiar hasta un 60–70% del valor de tasación para no residentes (frente al 80% habitual para residentes). La tasa de interés y los requisitos varían por entidad; consulta directamente con las entidades financieras.
⚠️ Este dato (60–70% LTV) es práctica de mercado, no un límite legal regulado. Verifica las condiciones actuales con cada banco.
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Golden Visa — SUPRIMIDA
El visado y la autorización de residencia para inversores de la Ley 14/2013 se suprimieron enteros, no solo la vía inmobiliaria (antes, 500.000 € en inmuebles): también la deuda pública, las acciones, los depósitos y el proyecto empresarial de interés general. Más datos y alternativas: Golden Visa suprimida.
Norma: la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76), en su disposición final vigesimoprimera, apartado Uno, dejó sin contenido los arts. 63 a 67 de la Ley 14/2013 con efectos desde el 3 de abril de 2025. Verificado en el texto del BOE y en el grafo de modificaciones: Ley 14/2013 — análisis.
Régimen transitorio: según las disposiciones transitorias primera y segunda de la Ley 14/2013, las solicitudes presentadas antes de esa fecha se resuelven con la normativa vigente el día de la presentación; los visados y autorizaciones válidos en esa fecha conservan su validez durante el tiempo para el que se expidieron, y sus renovaciones se tramitan con la normativa vigente cuando se concedió la autorización inicial.
Lo que SÍ es cierto: desde el 3 de abril de 2025, comprar un inmueble, por cualquier importe, no abre ninguna vía de residencia por inversión, salvo ese régimen transitorio. Si buscas una vía de residencia, consulta las opciones en legalizacion/.
Ver también: si prefieres alquilar y eres joven, el bono alquiler joven.
Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.
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