Оновлення 2026-10-08: Real Decreto-ley 29/2026 від 6 жовтня (BOE-A-2026-20823), що діє з 8 жовтня, передбачає з 1 грудня 2026 ставку ПДВ 4 % також для захищеного житла з постійною або безстроковою кваліфікацією, коли продає забудовник (ст. 7), і створює лінію позик TU CASA для першого основного житла (ст. 19), вимоги до якої визначить постанова Ради міністрів; житло, куплене з цією позикою, назавжди лишається з максимальною ціною продажу, а якщо його здавати, рента обмежена (ст. 19.13). Конгрес має затвердити (convalidar) або скасувати його протягом 30 днів від промульгації 6.10.2026 (ст. 86.2 Конституції Іспанії), як 2 жовтня зробив із RDL 26/2026 і 27/2026. Ставки в цій картці чинні сьогодні; розширені 4 % діяли б лише від 1.12.2026; якщо плануєш купувати на їхній підставі, проконсультуйся з фахівцем.
Коротко: будь-який іноземець може купити нерухомість в Іспанії без попередньої резиденції, але перед нотаріальним підписанням обов'язково потрібен NIE (ідентифікаційний номер іноземця); купівля нерухомості автоматично НЕ дає жодного дозволу на проживання, а Golden Visa (раніше резиденція за інвестицію €500.000 у нерухомість) скасована 3 квітня 2025 року, з перехідним режимом для попередніх випадків.
Особисто чи через представника? Змішано. Нотаріальний акт купівлі-продажу вимагає особистої присутності або уповноваженого представника (нотаріально засвідчена довіреність). Реєстрацію у Реєстрі власності зазвичай здійснює нотаріус або gestoría.
NIE — обов'язкова вимога
NIE (Número de Identidad de Extranjero) є обов'язковим для будь-якої нотаріальної угоди купівлі нерухомості. NIE — ідентифікаційний номер, який також є податковим (NIF, ст. 20.1 RD 1065/2007); він не дає резиденції чи права перебування. Як отримати: procedimientos/nie-como-solicitar.
Основні кроки купівлі
- Отримай NIE до будь-якого підписання (див. NIE для купівлі житла в Іспанії і procedimientos/nie-como-solicitar).
- Нотаріус: публічний акт купівлі-продажу (escritura pública) підписується у іспанського нотаріуса; обов'язково для реєстрації.
- Сплата податків (нижче).
- Реєстрація у Реєстрі власності (registradores.org): захищає твої права від претензій третіх осіб. Нотаріус зазвичай надсилає документи електронно.
Податки при купівлі
| Ситуація | Податок | Орієнтовний % |
|---|---|---|
| Нове будівництво (перший продаж від забудовника) | IVA (ПДВ) | 10% від ціни (4% для VPO особливого режиму, ст. 91.Dos.1.6º LIVA) |
| Нове будівництво | AJD (гербовий збір) | встановлює кожна CCAA; у Comunitat Valenciana 0,1%, якщо це постійне житло, і 1,4% в інших випадках |
| Вторинна нерухомість | ITP (податок на передачу) | встановлює кожна CCAA; у Comunitat Valenciana 9% (11%, якщо об'єкт коштує понад 1.000.000 €) |
| Продаж житла | Plusvalía municipal (на зростання вартості землі) | платить продавець; якщо продавець фізична особа-нерезидент, платить покупець як замісний платник (ст. 106 TRLRHL) |
| Продавець не є податковим резидентом | Утримання 3% (Modelo 211) | утримує і сплачує покупець протягом 1 місяця (ст. 25.2 TRLIRNR) |
Кожна автономна громада встановлює власний % ITP та AJD. Дізнайся актуальний % на порталі податкового органу тієї CCAA, де знаходиться нерухомість.
Деталі зі ставками Comunitat Valenciana, референтною вартістю Catastro і утриманням 3 %, якщо продавець не є податковим резидентом: податки при купівлі житла.
Щорічні податки після купівлі
- IBI: місцевий майновий податок, встановлює муніципалітет на основі кадастрової вартості.
- IRNR (Податок на доходи нерезидентів): якщо ти не є податковим резидентом Іспанії, щороку необхідно декларувати умовний дохід від нерухомості, навіть якщо квартира не здається в оренду (ст. 24.5 RDLeg 5/2004). Ставки:
- 19% для резидентів ЄС або ЄЕЗ (ст. 25 RDLeg 5/2004)
- 24% для резидентів третіх країн (поза ЄС/ЄЕЗ)
- Форма декларації: Modelo 210 (подається з 1 квітня по 31 грудня року, що йде за роком нарахування, ст. 5.b Orden EHA/3316/2010). Портал: sede.agenciatributaria.gob.es
Іпотека для нерезидентів
Іспанські банки кредитують нерезидентів, зазвичай на жорсткіших умовах. Як ринкова практика (не юридична норма), банки зазвичай фінансують до 60–70% від оціночної вартості для нерезидентів (проти 80% для резидентів). Умови залежать від банку — уточнюй безпосередньо.
⚠️ Показник 60–70% LTV — це ринкова практика, не регульований законом ліміт. Актуальні умови звіряй у банках.
🏦 Шукаєш фінансування? h2b Hipotecas — іпотечний брокер, що спеціалізується на покупцях в Іспанії: порівнює пропозиції широкої мережі банків і супроводжує весь процес (корисно для нерезидентів, яким умови жорсткіші). 🤝 Наш партнер; порівнюй також самостійно.
Golden Visa — СКАСОВАНО
Віза й дозвіл на проживання для інвесторів за Законом 14/2013 скасовані повністю, а не лише маршрут через нерухомість (раніше €500.000 у нерухомість): так само зникли державний борг, акції, депозити та бізнес-проєкт загального інтересу. Докладніше й альтернативи: Golden Visa скасована.
Норма: Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76) у фінальному положенні двадцять першому, пункт Uno, залишила без змісту статті 63-67 Закону 14/2013 з чинністю від 3 квітня 2025 року. Звірено за текстом BOE і графом змін: Ley 14/2013 — аналіз.
Перехідний режим: за перехідними положеннями першим і другим Закону 14/2013 заяви, подані до цієї дати, розглядають за нормами, що діяли в день подання; візи й дозволи, чинні на цю дату, зберігають чинність на строк, на який їх видали, а їх поновлення оформлюють за нормами, що діяли, коли видали перший дозвіл.
Що точно є правдою: від 3 квітня 2025 року купівля нерухомості за будь-яку суму не відкриває жодного маршруту резиденції для інвесторів, окрім цього перехідного режиму. Варіанти легального проживання — у розділі legalizacion/.
Див. також: якщо краще орендувати і ти молодий, bono alquiler joven.
Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку.
🔌 Переїжджаєш? Оформи світло й газ на себе: кроки й документи в нашому гайді підключення світла й газу. Щоб обрати тариф, порівняй в офіційному компараторі CNMC; на вільному ринку — три плани Iberdrola без permanencia: Online (одна ціна 24 год, усе онлайн) · Estable (фіксована ціна 5 років) · Súper Tranquilidad (стабільна ціна 10 років).
🤝 Iberdrola — наш партнер.
