Оновлення 2026-10-07: уряд ухвалив Real Decreto-ley 29/2026, який з 8 жовтня повертає відрахування 10 % в IRPF за оренду, надзвичайне продовження до 2 років і ліміт підвищення ренти 2 %, та Real Decreto-ley 28/2026 з новими продовженнями по 5 років (7, якщо орендодавець юрособа) від 15 листопада. Жоден ще не затверджений (convalidación pendiente в Diputación Permanente Конгресу): вони можуть втратити силу. Далі описано скасування 2 жовтня.
Надзвичайне продовження оренди в Іспанії 2026, яке давали декрети 26/2026 і 27/2026, зникло разом із ними: Конгрес депутатів скасував їх 2 жовтня. Разом із ними втратили силу їхні зміни в законі про оренду й у IRPF, зокрема державне відрахування 10 % за оренду, і повернулися попередні правила, доки RDL 29/2026 8 жовтня не повернув частину цих заходів (дивись примітку вище).
Що змінюється для тебе сьогодні
З 8 жовтня діє Real Decreto-ley 29/2026, ще без затвердження: він повертає продовження до 2 років, ліміт 2 % і відрахування 10 %; 28/2026 діяв би з 15 листопада, якщо його затвердять. Далі пояснено скасування 2 жовтня. Якщо ти орендар, правила описані в нашому гайді про права орендаря-іноземця. Якщо ти здаєш своє житло іншій людині, дивись гайд про податки з оренди квартири. Наші дві попередні новини про декрет про оренду і відрахування за оренду в IRPF описують заходи скасованих декретів.
Що сталося
Уряд ухвалив обидва декрети 29 вересня. Real decreto-ley (королівський декрет-закон) означає норму з силою закону, яку уряд ухвалює терміново, не проходячи спершу через парламент. Конгрес має проголосувати за неї протягом 30 днів від промульгації і може затвердити (підтвердити) її або скасувати (стаття 86 Конституції).
Real Decreto-ley 26/2026 (житло і податкові заходи) опублікували в BOE 30 вересня, і він набрав чинності 1 жовтня. Real Decreto-ley 27/2026 (стабільність договорів оренди) опублікували 1 жовтня, а чинності він набрав 2 жовтня.
2 жовтня Конгрес ухвалив скасувати обидва декрети за статтею 86.2 Конституції. BOE номер 245 за той день опублікував рішення: BOE-A-2026-20526 для 26/2026 і BOE-A-2026-20527 для 27/2026. Кожне рішення складається з одного речення про ухвалу, а список норм, чиї зміни втрачають силу, BOE подає в аналізі. Що буде з підписаним чи поданим у ті дні, там не пояснено.
Як є зараз
Ці правила Закону про міську оренду (LAU) діють без змін, які вносили скасовані декрети. Ми перевірили їх у консолідованому тексті LAU станом на 3 жовтня 2026. З 8 жовтня RDL 29/2026, ще без затвердження, змінює деякі з них, зокрема підвищення ренти: дивись примітку вище.
- Строк і продовження (статті 9.1 і 10.1): договір на основне житло триває щонайменше 5 років, або 7, якщо орендодавець юридична особа. Якщо домовилися на менше, його продовжують щороку, доки не набереться цей мінімум, хіба що орендар попередить за 30 днів. Потім договір продовжується щороку до 3 років, якщо орендодавець не попередить за 4 місяці, а орендар за 2 місяці.
- Інші надзвичайні продовження (статті 10.2 і 10.3): вони вже були в LAU і не стосуються декретів. За проханням орендаря: до 1 року, якщо підтверджено вразливість, і орендодавець має погодитися, якщо він gran tenedor (великий орендодавець, власник багатьох квартир); до 3 років у зоні напруженого ринку (її оголошує автономна громада), з винятками. Вони діють для договорів, підписаних від 26 травня 2023; давніші договори лишаються за своїм режимом, якщо сторони не домовляться їх адаптувати (перехідне положення 4 Ley 12/2023).
- Підвищення ренти (стаття 18.1): ренту оновлюють лише в річницю договору й так, як домовлено. Без прямої домовленості оновлення немає. Якщо в домовленості не сказано, який індекс брати, застосовують Índice de Garantía de Competitividad (IGC), і в будь-якому разі підвищення не може перевищувати зміну IPC (індексу споживчих цін). Додаткове положення 11 LAU також передбачає референтний індекс INE (відомий як IRAV) як межу для статті 18. Стаття 18.1 до RDL 29/2026 його не називає; RDL 29/2026 називає його з 8 жовтня і встановлює ліміт 2 % без нової домовленості до 31.12.2027, ще без затвердження. Перевір, який індекс указано в договорі, і, якщо сумніваєшся, запитай фахівця.
- Податки: рішення скасовують дію змін, які декрети внесли в IRPF, ПДВ та інші норми (повний список в аналізі BOE-A-2026-20526). Діє текст, який був раніше, крім того, що знову змінює RDL 29/2026, ще не затверджений.
Що змінилось
Зі скасуванням перестають діяти ці заходи з декретів, а повертаються правила з розділу «Як є зараз» і з наших гайдів. Кілька з них повертає RDL 29/2026, ще не затверджений (дивись примітку вище):
- Продовження: надзвичайне продовження до 2 років із Real Decreto-ley 26/2026 і продовження за 27/2026 періодами по 5 років із попередженням орендодавця за 6 місяців та компенсацією, якщо він не продовжує (з винятками).
- Підвищення ренти: ліміт підвищення, який встановлював 26/2026.
- Тимчасова оренда й оренда кімнат: нові правила з 26/2026, зокрема статті 9 bis і 21 bis, які він додавав до LAU.
- Відрахування за оренду в IRPF: державне відрахування 10 % (пункт 6 статті 68 закону про IRPF).
- Власники, які здають житло: зміни в податкових зниженнях зі статті 23 IRPF із новою шкалою для договорів, підписаних від 1 грудня 2026.
- Умовний дохід від нерухомості: зміна статті 85 IRPF, передбачена з 2027 року.
- Продаж житла публічному органу, що відповідає за соціальне чи доступне житло: звільнення з додаткового положення 65 IRPF.
- ПДВ: ставка 4 % для захищеного житла від 1 грудня 2026.
Що далі
- Нові тексти вже є: Real Decreto-ley 29/2026 і Real Decreto-ley 28/2026. Їх має затвердити Diputación Permanente Конгресу (Кортеси розпущені, вибори 29 листопада 2026).
- Консолідований текст кожного закону (закон з усіма змінами станом на сьогодні) може оновлюватися із запізненням на кілька днів. Станом на 3 жовтня текст LAU уже позначає зміни декретів як такі, що втратили силу. Тексти закону про IRPF, його регламенту, ПДВ і закону про житло ще показували зміни декретів без позначки, що вони втратили силу: не вважай цю редакцію чинною. Нота AEAT (податкової служби) від 30 вересня про податкові заходи теж не згадувала скасування.
- Якщо з'явиться новий текст, ми оновимо цю новину.
Що можна зробити
- Якщо за одним із двох декретів 1 або 2 жовтня щось підписали, подали чи оплатили (наприклад, продовження, підвищення ренти чи тимчасовий договір), проконсультуйся з фахівцем. У рішенні Конгресу не пояснено, що буде з такими діями.
- Якщо ти орендуєш житло як орендар, дивись гайд про права орендаря-іноземця.
- Якщо здаєш своє житло іншій людині, дивись гайд про податки з оренди квартири. Якщо маєш житло в Іспанії, дивись податки власника житла (IBI і умовний дохід). Якщо продаєш його, дивись податки з продажу житла.
- Для щорічної декларації резидента: декларація Renta для іноземців-резидентів.
- Якщо сайт, відео чи чат подають відрахування 10 % або продовження до 2 років як чинні, перевір, про який декрет ідеться: декрети 26/2026 і 27/2026 скасовано 2 жовтня; з 8 жовтня їх знову передбачає RDL 29/2026, ще без затвердження.
Офіційне джерело: BOE-A-2026-20526 (скасування Real Decreto-ley 26/2026) · BOE-A-2026-20527 (скасування Real Decreto-ley 27/2026).
Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку.
🔌 Переїжджаєш? Оформи світло й газ на себе: кроки й документи в нашому гайді підключення світла й газу. Щоб обрати тариф, порівняй в офіційному компараторі CNMC; на вільному ринку три плани Iberdrola без permanencia: Online (одна ціна 24 год, усе онлайн) · Estable (фіксована ціна 5 років) · Súper Tranquilidad (стабільна ціна 10 років).
🤝 Iberdrola — наш партнер.