La prórroga alquiler 2026 por real decreto vuelve a la mesa: el Gobierno aprobó el 6 de octubre el Real Decreto-ley 28/2026 y el BOE lo publicó el 7. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, pero la Diputación Permanente del Congreso aún tiene que convalidarlo (confirmarlo), porque las Cortes están disueltas. Los dos decretos anteriores de vivienda los derogó el Pleno del Congreso.
Qué cambia para ti hoy
Este decreto, nada: no se aplica hasta el 15 de noviembre y no está convalidado. Pero desde el 8 de octubre rige otro, el Real Decreto-ley 29/2026, que ya trae una prórroga extraordinaria de hasta 2 años y un tope del 2 % a la subida de la renta sin acuerdo; también está pendiente de convalidar. Nuestra ficha de derechos del inquilino extranjero lo recoge solo en una nota de actualización al principio. Los avisos de no prórroga que un arrendador envió antes del 7 de octubre conservan su efecto según el propio decreto.
Qué ha pasado
El Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026 y el 27/2026 (BOE del 2 de octubre, mira nuestra noticia sobre la derogación). Días después, el 6 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó el 28/2026. Es una nueva versión del 27/2026, con ajustes que, según su exposición de motivos, buscan reglas más objetivas y previsibles. Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia y que el Congreso debe confirmar o derogar. En la misma reunión se aprobó el Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda, que no analizamos aquí.
El texto defiende que el Gobierno puede aprobar de nuevo una medida derogada si la urgencia sigue, y cita precedentes, entre ellos el decreto de alquiler de 2018 que dio paso al de 2019. También menciona las protestas por la derogación y un Consejo de Ministros extraordinario el 5 de octubre para disolver las Cortes y convocar elecciones. Esa disolución consta en el Real Decreto 806/2026: elecciones el 29 de noviembre de 2026.
Cómo es ahora
Pasado el mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato de vivienda habitual se prorroga por años hasta 3 más. El arrendador avisa con 4 meses y tú con 2. No hay una indemnización general por no prorrogar. Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 mantiene la prórroga anual y añade, a petición del inquilino, una prórroga extraordinaria de hasta 2 años. Los detalles están en la ficha de derechos del inquilino extranjero.
Qué cambiaría
El decreto reescribe solo el artículo 10 de la LAU (la ley de arrendamientos urbanos). Lo que cambiaría, frente a lo de arriba:
- Duración: el contrato se prorrogaría por plazos sucesivos de 5 años (7), no por años.
- Aviso: el del arrendador subiría de 4 a 6 meses. El tuyo seguiría en 2.
- Indemnización: si el arrendador no prorroga, tendría que pagarte la mayor de dos cantidades: 12 mensualidades, o 1 por cada año que hayas vivido en la vivienda. Se calcula con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o con tu renta actual si no hay valor para tu vivienda. Se paga al entregar la vivienda.
- Excepciones: no habría indemnización, entre otros casos, si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o su familia cercana, si no vivías en ella, si tienes otra vivienda apta en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo o si rechazas una oferta válida de contrato nuevo.
- Prórrogas extraordinarias: las que ya existen (hasta 1 año por vulnerabilidad, hasta 3 años en zona tensionada) seguirían. Si cumples los requisitos y no la pides, pierdes la indemnización; si la pides, se aplaza al final. La de hasta 2 años del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplicaría cuando proceda la nueva prórroga de 5 años (7).
- Contratos vigentes: se aplicaría en los vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Si al entrar en vigor faltan menos de 6 meses, el arrendador podría avisar con 4. Los contratos que ya estén en la prórroga anual de hoy seguirían así hasta su fin, y después pasarían al nuevo régimen.
- Avisos entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre: el articulado no los trata aparte, pero la exposición de motivos dice que ya quedan sujetos al nuevo régimen. Si te ocurre, consúltalo con un profesional.
Qué pasará ahora
- Como las Cortes están disueltas y hay elecciones el 29 de noviembre de 2026 (Real Decreto 806/2026), la Diputación Permanente del Congreso debe convalidar o derogar el decreto en 30 días desde su promulgación (artículo 86 de la Constitución). No hay fecha de votación.
- Si lo convalida, se aplicará desde el 15 de noviembre. Si lo deroga, como hizo el Pleno con los dos anteriores, no llegará a aplicarse.
- Actualizaremos esta noticia cuando haya votación.
Qué puedes hacer
- No hay trámite ahora. Mira cuándo vence tu contrato y desde cuándo cuenta el mínimo de 5 años (7).
- Guarda por escrito, con fecha, cualquier aviso del arrendador. Importa si llegó antes del 7 de octubre.
- Si te llega un aviso o una oferta de contrato nuevo, consúltalo con un profesional antes de firmar o contestar.
Fuente oficial: BOE-A-2026-20822, Real Decreto-ley 28/2026.
Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.
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